Casi e Sentenze

Nei condomìni in cui ci sono i contabilizzatori di calore, la ripartizione delle spese di riscaldamento va fatta, per legge, in base al consumo effettivamente registrato. Con l’ordinanza 6128 depositata in data 09/03/17, la Corte di cassazione affronta l’ennesima querelle condominiale sulla divisione degli oneri di riscaldamento. I ricorrenti (che persero la causa) avevano impugnato la delibera con la quale l’assemblea aveva adottato un riparto dei “costi” sulla base di consumi, solo in minima parte, presunti. I giudici di prima istanza avevano ricordato che gli attori non avevano avuto nulla da eccepire sul criterio utilizzato nel condominio nell’ultimo decennio: 30% delle spese in base ai millesimi e il 70% calcolato sui consumi. A parere dei ricorrenti erano però sbagliati i dati di consumo ricavati dai “conta calorie” installati negli appartamenti. Per gli attori il Tribunale aveva violato il codice civile (articoli 1123, 1130 e 1137), respingendo la domanda con la quale si chiedeva di dichiarare non valido un rendiconto che ripartiva le spese in base a consumi presunti e comunque errati, invece di suddividerle secondo il metodo usato nei precedenti esercizi. Un’altra contestazione riguardava la mancata ammissione di una ”indagine” per dimostrare il cattivo funzionamento dei contabilizzatori . La Cassazione sottolinea che, in via di principio, sono nulle e dunque impugnabili a prescindere dal termine di 30 giorni le delibere adottate violando il regolamento sulla ripartizione delle spese. La maggioranza dei partecipanti non può, infatti, incidere sugli obblighi dei singoli. Detto questo però la Suprema corte ricorda che, se nelle case sono stati predisposti i contabilizzatori e, dunque, il riparto degli oneri va fatto per legge in base al consumo effettivamente registrato. Nel caso esaminato non risultava che l’assemblea avesse modificato i criteri di riparto stabiliti dalla legge o comunque, approvati in via convenzionale da tutti i condomini. È poi decisivo precisare che i consumi presunti riguardavano altri tre condòmini e non i ricorrenti, che non avevano subìto alcun danno dalla rilevazione dei dati. Per finire, esula dal raggio d’azione di una corte di legittimità, disporre i “controlli” sul funzionamento dei contabilizzatori, negati dai giudici di merito.

Nel caso in cui manchino i cosiddetti contatori a discarica per la lettura dei consumi individuali, la ripartizione delle spese per il consumo d’acqua in condominio va fatta secondo l’articolo 1123, comma 1, Codice Civile, cioè in proporzione al valore della proprietà di ciascuno. È quanto ha stabilito il Tribunale di Roma, con la sentenza del 30 gennaio 2017. Il caso è uno dei tanti che prende le mosse dall’impugnazione di una delibera assembleare, con la quale i condòmini avevano deciso di stabilire un nuovo criterio di ripartizione delle spese idriche, ritenendo opportuno procedere con una suddivisione in parti uguali. Innanzitutto il magistrato istruttore ha rilevato che, in via generale e astratta, le spese individuali relative al consumo dell’acqua devono essere ripartite in base alla norma per il quale «se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne». Tale previsione è soddisfatta ogni qual volta vengano installati i contatori di sottrazione in ciascuna unità servita dal sistema di distribuzione dell’acqua interno all’edificio condominiale. L’installazione in ogni singola unità immobiliare di un tale strumento consente, infatti, di utilizzare la lettura di esso come base certa per l’addebito di costi individuali, salva l’applicazione del criterio di riparto per millesimi per le utenze che fanno capo a tutti i condòmini. Ciò premesso, il giudicante ha rilevato come, nel caso trattato, non fossero però presenti i contatori a discarica, risultando così inapplicabile l’adozione del criterio di ripartizione delle spese di cui sopra. Lo stesso si è così interrogato sulla legittimità della scelta assembleare di provvedere ad una ripartizione in parti uguali. La risposta fornita al quesito è stata resa in termini negativi nel senso che, secondo il Tribunale, occorre fare riferimento ad altri e diversi criteri e, in particolare, a quelli mutuabili dalle tabelle millesimali (ove preesistenti). Invero, seppure i condomini possano stabilire diverse modalità di ripartizione della spesa del consumo idrico che meglio si adattano alle circostanze del caso, e rivedere le statuizioni precedentemente fissate nelle assemblee, tuttavia le spese di riparto dell’acqua nel condominio nel quale non siano installati in ogni abitazione singola i cosiddetti contatori di sottrazione – peraltro previsti come obbligatori – va effettuata secondo l’articolo 1123, comma 1, del Codice civile, in base ai valori millesimali di proprietà.

I condòmini, a maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei partecipanti al condominio, possono deliberare di realizzare, come condominio, impianti per la produzione di energia da fonti solari o comunque rinnovabili su lastrico solare, tetti, facciate, coperture di box. Il proprietario di una villetta o di un capannone può decidere di realizzare l’impianto su parti idonee del proprio edificio.

L’art. 26/2 della legge 10 stabilisce un quorum “alleggerito” che la recente riforma del condominio ha contenuto in un terzo dei millesimi (più la solita maggioranza) a condizione tuttavia che gli interventi vengano individuati attraverso un Attestato di prestazione energetica (APE) o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato.

La prescrizione della salvaguardia del decoro deve valere per tutti gli impianti, sia quelli installati su parti di proprietà esclusiva che non coinvolgono le parti comuni (impianti che non necessitano di autorizzazione assembleare, come si ricava dalla lettura complessiva della norma e dall’oscuro ultimo periodo dell’ultimo comma), sia quelli che vengono installati su parti comuni, come consentito dal secondo comma dell’art.1122-bis c.c.

Il condominio o l’impresa possono essere chiamati in causa qualora si verifichi un furto in casa mentre è installato il ponteggio per lavori sulla facciata o sul tetto. Ma con diversi tipi di responsabilità: soggettiva e/o oggettiva.
Innanzitutto, potrebbe essere configurabile la responsabilità dell’imprenditore. All’appaltatore può essere, in particolare, contestata l’omessa adozione delle cautele necessarie per impedire l’uso anomalo dei ponteggi se, trascurando le più comprensibili norme di diligenza e perizia abbia involontariamente creato un agevole accesso ai ladri, ponendo così in essere le condizioni del verificarsi del danno.
In secondo luogo, potrebbe essere configurabile una responsabilità in capo al condominio, quale committente delle opere, in base all’articolo 2051 del Codice civile: «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito».
Poi, a carico del condominio, c’è altresì la possibilità che si configuri una colpa di altro tipo: per esempio se l’assemblea ha scelto un appaltatore manifestamente inadatto per l’esecuzione dell’opera, oppure quando l’impresa è stata una semplice esecutrice degli ordini del committente.
È bene ricordare che tutti i profili di responsabilità su citati indicati andranno accertati in sede processuale.

Secondo quanto disposto dall’art. 1117 c.c., l’impianto di ascensore di cui è dotato lo stabile condominiale appartiene a tutti i condomini in quanto serve all’uso e al godimento comune.

Com’è noto, l’impianto ascensore eseguito all’epoca della costruzione dell’edificio, o comunque in un momento precedente al sorgere della comunione, è oggetto di proprietà comune presunta a norma dell’art. 1117 c.c.. La proprietà dell’ascensore realizzato, invece, successivamente alla costituzione del condominio, è regolata dalla disciplina delle innovazioni e ha quindi titolo nell’apposita deliberazione assembleare di approvazione dell’opera e di ripartizione delle relative spese, in favore soltanto di coloro che abbiano voluto l’impianto e sopportato integralmente il suo costo. In pratica, l’ascensore che, pur essendo utilizzabile da tutti, sia stato però costruito a spese di uno soltanto dei condomini, rimane di proprietà esclusiva di questo fino alla richiesta degli altri di partecipare ai suoi vantaggi, contribuendo ai relativi costi di costruzione e manutenzione. Anche nel caso in cui l’ascensore sia stato installato successivamente alla costruzione dell’edificio, ma con il consenso di tutti i condomini, l’impianto si intende di proprietà comune fra tutti i partecipanti, in proporzione al valore del piano o porzione di piano di proprietà esclusiva, e la ripartizione delle spese relative all’ascensore rimane regolata, come si preciserà, dai criteri stabiliti dagli artt. 1124 e 1123 c.c.

Il 25 maggio 2018 ha trovato piena applicazione il Regolamento Europeo in materia di protezione dei dati personali n. 2016/679, conosciuto anche come «Gdpr». Le nuove norme riguardano tutte quelle realtà che in qualsiasi modo trattano dati personali delle persone fisiche, quindi anche il condominio. Vi è la necessità di individuare quali sono le novità per l’amministratore come responsabile del trattamento. All’interno del condominio i dati personali sono ad esempio nome, cognome, indirizzo, codice fiscale, ma anche il numero dell’interno dell’abitazione o la bolletta dell’acqua se riconducibili ad un condomino. Tale precisazione era stata già effettuata dal Garante della Privacy successivamente all’entrata in vigore della legge 220/2012 e rimane valida anche per la nuova normativa. La «compagine condominiale», come viene chiamata, nella sua qualità di titolare del trattamento, potrà nominare in assemblea l’amministratore quale responsabile del trattamento. Con il contratto il condominio delega all’amministratore la gestione dei dati personali, definendo i compiti specifici dello stesso e i limiti di utilizzo dei dati. L’importante è che questi compiti vengano inseriti tra quelli oggetto del mandato. L’amministratore potrà a sua volta nominare sub-responsabili del trattamento e dovrà adottare idonee misure tecniche e organizzative per garantire la sicurezza dei trattamenti. Secondo il Regolamento Europeo, il responsabile del trattamento per individuare le idonee misure di sicurezza deve tenere conto «della natura, dell’ambito di applicazione, del contesto e delle finalità del trattamento, nonché dei rischi aventi probabilità e gravità diverse per i diritti e le libertà delle persone fisiche». Se l’amministratore non venisse nominato responsabile del trattamento, ci si chiede come potrebbe trattare i dati personali dei condòmini, considerato che per svolgere l’ incarico di amministratore è obbligato a trattare i dati personali. L’amministratore potrebbe e dovrebbe essere nominato «incaricato del trattamento», in quanto lo stesso opera con i dati personali dei condòmini sotto l’autorità diretta del titolare.

Le infiltrazioni sono un fenomeno assai frequente negli edifici condominiali. A causa dei danni prodotti, le infiltrazioni devono essere ricondotte nell’area della responsabilità civile, di natura extracontrattuale o, in taluni casi, contrattuale.

La casistica è molto ampia: per limitarci alle fattispecie più frequenti, si tratta ad esempio delle infiltrazioni dannose provocate dal tetto, dal lastrico solare o dal terrazzo, delle infiltrazioni derivanti dal cedimento o dalla rottura delle condutture di impianti di proprietà comune o esclusiva, o ancora delle infiltrazioni conseguenti all’esecuzione di lavori o interventi edilizi sulle parti comuni o esclusive.

In tutti i casi elencati, una volta accertato l’evento dannoso e il nesso causale, occorre procedere all’individuazione del soggetto danneggiato, nonché del soggetto che, in veste di responsabile, è tenuto a risarcirlo. Tra i danneggianti e i danneggiati si possono annoverare il condominio, il singolo condomino o i soggetti terzi.

In tema di infiltrazioni trova applicazione l’articolo 2051 del Codice civile (“Danno cagionato da cosa in custodia”). La norma rende ciascuno responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Nel condominio, la custodia delle parti comuni è affidata all’amministratore che ne risponde, verso i condòmini e i soggetti terzi. Le pesanti ricadute patrimoniali che conseguono alla responsabilità derivante dalla custodia delle parti comuni del condominio vengono vanificate dalla stipula di un contratto di assicurazione del fabbricato, con il quale si vuole tenere indenne il condominio da alcuni danni che possono aver luogo nel corso del tempo.

La raccolta differenziata è stata resa obbligatoria per tutti e sono state definite precise sanzioni per chi non rispetta le norme. In argomento giova ricordare che il D.Lgs. 152/2006, art. 183, comma, precisa che la raccolta differenziata è «la raccolta in cui un flusso di rifiuti è tenuto separato in base al tipo e alla natura dei rifiuti al fine di facilitarne il trattamento specifico».

Dal momento della consegna dei contenitori si configurano una serie di obblighi in capo all’amministratore: ricevere, custodire i contenitori e informare i condomini in merito alle norme per la custodia, la conservazione dei contenitori ricevuti e il loro utilizzo. Inoltre vi è l’obbligo della cura, della manutenzione e del lavaggio dei contenitori assegnati, che sono a carico del condominio e che devono essere organizzati dall’amministratore. Difatti l’assemblea condominiale è competente a decidere dove collocare i bidoni della raccolta differenziata e, per la relativa delibera, è necessario il voto favorevole della maggioranza dei condòmini intervenuti in assemblea. In mancanza di una delibera assembleare, può provvedere direttamente l’amministratore di condominio, il quale però resta libero di proporre una diversa collocazione degli stessi, nel caso in cui la collocazione precedente rechi pregiudizio a uno o più condomini.

Ne consegue che, a fronte di una simile eventualità, scatta l’obbligo per i proprietari di trattenere i cassonetti all’interno degli spazi pertinenziali di proprietà, esponendoli in strada soltanto nei giorni e nelle ore di raccolta che il gestore di servizio pubblico ha stabilito.

La multa per errato conferimento può costare cara, a seconda della gravità della violazione. Per fare qualche esempio, chi usa il contenitore sbagliato per buttare i rifiuti può prendere una multa tra € 25 ed € 155. La stessa somma deve essere pagata da chi getta i sacchetti della spazzatura in orari diversi da quelli indicati dal comune. Ci sono infine altri casi non certo imputabili a errori in buona fede, ma alla volontà di fare i furbi, come spostare i cassonetti della spazzatura e rovistare nella spazzatura degli altri o addirittura portare via qualche oggetto buttato dal vicino. A tale proposito, si osserva che, se i condomini non rispettano le norme sulla raccolta differenziata, non è un problema dell’amministratore, che in nessun caso può essere ritenuto responsabile di tali comportamenti omissivi. Non compete all’amministratore controllare se i rifiuti vengono conferiti nei bidoni correttamente, né tantomeno l’amministratore è dotato, per legge, di poteri coercitivi nei confronti dei condòmini, tipo il potere di applicare multe

Costituisce un obbligo, e non una facoltà, quello di adeguare il condominio alla normativa che imponeva, entro il 30 giugno 2017, l’installazione delle valvole termostatiche. Attualmente dunque può essere già applicata la sanzione.

La sanzione, di natura amministrativo-pecuniaria è compresa tra € 500,00 e € 2.500,00 ed è irrogabile sia nei confronti del proprietario dell’unità immobiliare sia del nei confronti del condominio da parte della Regione.

Sono esenti dall’obbligo soltanto i condomini in cui vi siano impedimenti di natura tecnica ovvero casi in cui tale adeguamento comporti un costo di molto superiore ai benefici, fermo restando che tale valutazione deve essere attestata da relazione tecnica sottoscritta da un professionista termotecnico in sede assembleare.
Qualora non sia raggiunto l’accordo in sede assembleare ciascun condomino può rivolgersi all’Autorità giudiziaria affinché siano definite con sentenza la modalità di adeguamento all’obbligo di legge.

La Corte di Cassazione, è tornata ad occuparsi dell’uso turnario della cosa comune, con riferimento ad un caso in cui l’assemblea aveva deliberato che ciascun condomino utilizzasse, ogni anno, uno spazio di parcheggio per un periodo rapportato ai millesimi di sua competenza.
Rappresenta una regola consolidata e indiscussa quella secondo cui – quando gli spazi comuni di parcheggio hanno un numero inferiore rispetto a quello dei condomini interessati che quindi non possono utilizzarli contemporaneamente – per regolamentarne in qualche modo l’uso, è legittimo farne il cosiddetto uso turnario, vale a dire concedendone l’utilizzo a ciascun condomino per un periodo determinato.
Nel caso esaminato dalla Corte era stata impugnata una delibera condominiale che era stata approvata a maggioranza e che aveva disposto l’uso turnario degli unici cinque spazi comuni di parcheggio disponibili a favore dei sei condomini interessati per un periodo annuale variabile a seconda dei millesimi spettanti a ciascuno; in questa maniera per qualcuno dei condomini l’utilizzo risultava ridotto a poche settimane all’anno, mentre gli altri ne usufruivano molto più a lungo. In primo grado la delibera era stata annullata, ma nel giudizio di appello era stato invece deciso che il criterio turnario con la modalità deliberata non viola l’articolo 1102 c.c. (che attribuisce a ciascun partecipante al condominio il diritto di esercitare il pari uso sulla cosa comune) e che non ha alcuna rilevanza l’uso limitato nel tempo che l’adozione del criterio deliberato comporta per alcuni condomini.
La Corte di Cassazione ha infine confermato la sentenza di secondo grado, dichiarando inammissibile il ricorso del condomino che aveva impugnato la delibera, ma in realtà senza entrare nel merito del problema della legittimità o meno della delibera che attribuisce ai condomini il diritto di usare in modo esclusivo un bene comune per un periodo determinato non uguale per tutti, ma variabile in base ai valori millesimali di spettanza di ciascuno.

Nel condominio “Alfa” il regolamento condominiale stabilisce che «è vietato tenere animali che possano recare disturbo agli altri condòmini».

L’articolo 1138 del Codice civile dispone all’ultimo comma che «le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici».

La norma del regolamento condominiale, dunque, è nulla e non produce alcun effetto. Questo non significa, però, che chi detiene l’animale non debba adottare tutte le cautele necessarie a limitare il disturbo per i suoi vicini di casa.

Gli animali devono in ogni caso essere custoditi dai proprietari in modo da non arrecare molestie o danni alle persone e alle cose.

La Cassazione, ordinanza 6652/2017, fa chiarezza sulla ripartizione delle spese per il rifacimento dei balconi in proprietà esclusiva dei condomini. I giudici di legittimità, infatti, hanno affermato che i condomini possono essere chiamati a condividere unicamente le spese relative ad elementi decorativi che come tali rientrano nella nozione di parti comuni del fabbricato, tuttavia non sono tenuti a sostenere le spese riguardanti il rifacimento della pavimentazione o la soletta che sono sempre a carico esclusivo del proprietario dell’appartamento.